Кажется логичным: если земельный участок находится у вас в частной собственности, значит, его можно просто выставить на продажу. Но в Беларуси всё зависит от назначения участка, права собственности и того, к какой категории он относится.
По общему правилу земельный участок в частной собственности отчуждается вместе с расположенным на нём капитальным строением. Но законодательство предусматривает случаи, когда пустой участок можно отчуждать отдельно.
Поэтому перед продажей земли важно сначала разобраться в её правовом статусе — и только потом определять цену и искать покупателя.
Коротко
В Беларуси земельный участок и расположенное на нём капитальное строение, как правило, отчуждаются одновременно. Продать пустой земельный участок можно только в предусмотренных законодательством случаях, в частности, если он приобретён на аукционе, если он относится к участкам для ведения коллективного садоводства или к участкам для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) при соблюдении установленных законом условий и на праве частной собственности.
Поэтому перед продажей земли важно определить не только её площадь и стоимость, но и на каком праве она находится, для каких целей предоставлена и есть ли на ней зарегистрированное строение.
Почему нельзя просто продать пустой участок?
Представим ситуацию: у собственника есть 15 соток земли в частной собственности. На участке нет дома и других капитальных строений. Собственник решает продать землю.
Но прежде чем размещать объявление, нужно проверить, относится ли этот участок к случаям, когда законодательство допускает его продажу без капитального строения.
Для большинства земельных участков, находящихся в частной собственности, действует общее правило: земля отчуждается вместе с расположенным на ней капитальным строением. Но для отдельных категорий предусмотрены исключения.
Поэтому первый вопрос перед продажей пустого участка — относится ли он к одному из предусмотренных законом исключений.
Если относится — участок можно продавать с учётом установленных для этой категории условий. Если нет — то продать такой участок невозможно.
В каких случаях пустой участок можно продать?
Участок приобретён на аукционе
Для земельных участков, приобретённых на аукционе в частную собственность, законодательство предусматривает отдельное правило отчуждения. Поэтому если у собственника пустой участок, полученный именно таким способом, нельзя автоматически применять к нему обычное правило «сначала постройте дом». Важно подтвердить основание приобретения и проверить документы на землю.
Участок для коллективного садоводства
Для земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства, предусмотрены специальные правила отчуждения. Для вновь образованных земельных участков в пригородных зонах Минска и областных центров действует ограничение на отчуждение в течение пяти лет со дня государственной регистрации возникновения права на такой участок, если иное не установлено законодательством. Поэтому при продаже садового участка важно проверить не только его назначение и расположение, но и является ли он вновь образованным и когда было зарегистрировано право на него.
Участок для личного подсобного хозяйства
Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства и находящиеся в частной собственности граждан, также имеют специальный порядок отчуждения. В частности, закон устанавливает требования к тому, кому именно такой участок может быть отчуждён и должно ли сохраняться его целевое назначение. Поэтому участок ЛПХ нельзя рассматривать как обычный земельный участок под строительство дома.
А если на участке есть дом?
Тогда действует другое правило.
Если земельный участок находится в частной собственности и на нём зарегистрировано капитальное строение, земля и строение, как правило, отчуждаются одновременно.
То есть продать отдельно участок, оставив дом за собой, или продать дом без участка — нельзя, если нет специального основания, предусмотренного законодательством.
Поэтому при подготовке объекта к продаже нужно проверить документы одновременно на землю и на все капитальные строения. Как это выглядит на практике, разобрали отдельно: продажа домов в Беларуси.
Что делать, если дом есть, но документы на него не оформлены?
Это одна из ситуаций, из-за которых продажа может остановиться уже после появления покупателя.
Если участок предоставлен для строительства и обслуживания капитальных строений, законодательство устанавливает ограничения на его отчуждение до получения документов, подтверждающих права на расположенные на нём строения.
Поэтому перед продажей нужно проверить:
- зарегистрирован ли дом;
- есть ли документы на другие капитальные строения;
- соответствует ли фактическая застройка документам;
- нет ли самовольных построек;
- не изменилось ли назначение объекта;
- нет ли проблем с границами участка.
Иногда собственник уверен, что продаёт «просто землю», хотя юридически ситуация намного сложнее.
Записаться на консультацию по документам
От чего зависит цена земельного участка?
После того как возможность продажи подтверждена, можно переходить к оценке.
На стоимость обычно влияют:
- Локация. Расстояние до Минска и областного центра, направление, ближайшие населённые пункты.
- Коммуникации. Электричество, газ, вода, канализация и возможность подключения.
- Подъезд. Асфальтированная дорога и возможность круглогодичного подъезда повышают привлекательность объекта.
- Площадь и форма участка. Удобный участок правильной формы проще использовать для строительства или других целей.
- Инфраструктура. Магазины, школы, транспорт, близость к городу и другие объекты вокруг участка.
- Правовой статус. Для покупателя имеет значение не только местоположение, но и то, что именно он сможет делать с участком после покупки.
Почему один участок продаётся за два месяца, а другой годами?
Даже два участка одинаковой площади могут иметь совершенно разную ликвидность.
Например, участок с хорошим подъездом, коммуникациями и понятным правовым статусом может заинтересовать покупателя сразу.
А участок, по которому непонятно:
- можно ли его отчуждать;
- что можно на нём строить;
- как подключить коммуникации;
- есть ли проблемы с документами,
может месяцами находиться в рекламе без реального результата.
Поэтому продажа земли начинается не с фотографии и объявления. Она начинается с проверки самого объекта.
Что проверить перед продажей участка?
Перед выходом на рынок стоит проверить:
- На каком праве находится земельный участок.
- Для каких целей он предоставлен.
- Находится ли он в частной собственности.
- Есть ли на участке капитальные строения.
- Зарегистрированы ли эти строения.
- Как участок был приобретён или предоставлен.
- Есть ли ограничения на его отчуждение.
- Кто может выступать покупателем в конкретной ситуации.
- Какие коммуникации фактически доступны.
- Соответствуют ли документы фактическому состоянию объекта.
Такая проверка позволяет понять, можно ли продавать участок сейчас и в каком формате должна проходить сделка.
Как «Мариэлт» продаёт земельные участки
Мы не ограничиваемся размещением объявления.
- Проверяем документы. Смотрим документы на участок и расположенные на нём объекты, проверяем зарегистрированные строения и возможные ограничения.
- Определяем рыночную стоимость. Анализируем актуальные предложения и реальные сделки по конкретному направлению.
- Подготавливаем и рекламируем объект. Делаем продающие фотографии, готовим описание и размещаем объект на Куфар, Realt, Домовита и в собственной базе покупателей.
- Организовываем показы. Риэлтер отвечает на вопросы покупателей, объясняет особенности участка и работает с возражениями.
- Сопровождаем сделку. Помогаем подготовить документы и сопровождаем продавца и покупателя до оформления сделки у нотариуса или в организации по государственной регистрации.
Записаться на бесплатную консультацию
Частые вопросы
Можно ли продать пустой земельный участок в Беларуси?
По общему правилу — земельный участок в частной собственности отчуждается вместе с расположенным на нём капитальным строением. Но существуют предусмотренные законодательством исключения и специальные правила для отдельных категорий земель.
Можно ли продать участок, который купили на аукционе?
Для земельных участков, приобретённых на аукционе в частную собственность, законодательство предусматривает возможность отдельного отчуждения. Перед сделкой необходимо проверить документы и условия, на которых участок был приобретён.
Можно ли продать землю в садовом товариществе без дома?
Для участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства, предусмотрены специальные правила. В отдельных случаях существуют ограничения по срокам и условиям отчуждения, поэтому конкретный участок необходимо проверять по документам.
Можно ли продать участок ЛПХ?
Для земельных участков ЛПХ действует специальный порядок отчуждения. Важно учитывать требования к покупателю и сохранению целевого назначения участка.
Что делать, если на участке есть незарегистрированный дом?
Сначала необходимо разобраться с правовым статусом строения и возможностью его регистрации. Если просто выставить участок на продажу без проверки документов, сделка может оказаться невозможной или существенно затянуться.
Как определить стоимость земельного участка?
Оцениваются не только площадь и количество соток. Важны направление, расстояние до города, коммуникации, подъезд, инфраструктура, назначение и правовой статус земли.
Продаёте земельный участок?
Не уверены, можно ли продать ваш участок или какие документы понадобятся для сделки?
«Мариэлт» проверит правовой статус объекта, оценит его рыночную стоимость и подскажет, как подготовить участок к продаже.
