Обеспечительный платеж / депозит
В договоре аренды арендодателю следует предусмотреть меры, которые будут обеспечивать стабильность отношений и защиту его интересов. Поэтому, при заключении договора аренды наиболее часто в качестве такой меры используется обеспечительный платеж. Обеспечительный платеж как способ обеспечения гражданским законодательством прямо не поименован. Тем не менее, отсутствие нормативного регулирования данной меры обеспечения имеет свои плюсы: арендодатель может сам определять условия ее применения, подстраивая их под свои отношения с потенциальным арендатором. Функция обеспечительного платежа — заранее внесенного «депозита». Это означает, что если арендатор не уплачивает, например, арендную плату или не возмещает коммунальные услуги, то арендодатель может без обращения за судебной или иной защитой посредством обеспечительного платежа покрыть не оплаченную арендатором сумму. В отношении обеспечительного платежа в договоре нужно предусмотреть следующие условия, которые позволят этой мере эффективно работать:
1. порядок внесения;
2. порядок использования;
3. порядок пополнения;
4. изменение размера;
5. возврат платежа.
При этом необходимо помнить, что арендодатель не имеет права понудить арендатора к пополнению обеспечительного платежа, но для минимизации рисков уклонения от пополнения возобновляемого обеспечительного платежа в договоре можно предусмотреть пеню за нарушение обязательства по его восполнению.
ВАЖНО! На практике встречаются разные вариации наименований обеспечительного платежа и депозита. В некоторых редакциях договоров обеспечительным платежом называется сумма, которую вносит арендатор при подписании договора, и которая пойдет в счет арендной платы с даты подписания акта приема-передачи. А депозитом называют сумму, которая остается у арендодателя на счете, которая в последствии может быть использована в счет последнего месяца аренды или возвращена арендодателю.
Арендная плата
Условия о размере арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии в договоре аренды, предметом которого является указанное имущество, условия о размере арендной платы договор будет являться незаключенным.
При согласовании условия об арендной плате в договоре аренды стороны должны определить:
• вид (форму) арендной платы;
• размер арендной платы или способ его определения.
В отношении «частных» объектов методика формирования арендной платы не установлена. В соответствии со ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством. Важно отметить, что указанный перечень способов определения арендной платы в силу законодательства не является закрытым. Это означает, что стороны сами могут определять, как им согласовать арендную плату. Главное, чтобы каждой из сторон договора было понятно, какой размер арендной платы она должна уплатить или получить за период пользования имуществом.
Изменение размера арендной платы осуществляется путем изменения договора аренды. Поэтому при определении оснований, порядка, условий изменения арендной платы необходимо учитывать как общие нормы, регулирующие вопросы изменения договоров, так и нормы, регулирующие вопросы изменения непосредственно размера арендной платы.
Изменение размера арендной платы возможно:
1) по соглашению сторон которое реализуется как путем подписания соглашения, так и в «автоматическом порядке» по заранее утвержденному алгоритму;
2) одностороннее изменение;
3) по требованию одной из сторон (изменение договора в судебном порядке).
Если условие об изменении размера арендной платы не согласовано в договоре, изменение будет возможно:
• по соглашению сторон не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законодательством или договором);
• по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных актами законодательства;
• по требованию заинтересованной стороны по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства).
Соглашение об изменении размера арендной платы может быть заключено путем:
• подписания сторонами дополнительного соглашения к договору;
• совершения стороной, получившей от другой стороны предложение об изменении размера арендной платы, действий по исполнению договора на указанных в предложении условиях (уплата соответствующей суммы и т.д.).
Рекомендации для арендатора:
Конкретизация в договоре условий относительно одностороннего изменения арендной платы арендодателем:
1) размер изменения арендной платы (предел изменения);
2) насколько часто возможно изменение арендной платы;
3) обязательное уведомление арендатора об изменении размера арендной платы за определенный срок до такого изменения.
ВАЖНО! Арендодателю стоит понимать, что на практике, в пунктах об изменении стоимости аренды, формулировка «по соглашению сторон» работает очень редко. Представьте себе ситуацию, когда арендодатель предлагает повысить арендную плату, а арендатор спокойно на этой соглашается. Поэтому данная формулировка работает только в случае, когда рыночная стоимость аренды в данной локации выше, чем сейчас у действующего арендатора, и когда существует активный спрос на объект аренды по более высокой ставке аренды. Поэтому арендодателю настоятельно рекомендуется продумать и прописать в договоре аренды «пространство для маневра» для возможного повышения стоимости аренды.
Арендатору в данном случае, наоборот, стоит максимально застраховать свои риски по изменению стоимости аренды. В идеале зафиксировать ставку аренды на срок договора, или, в крайнем случае, ограничить предел и периодичность изменения стоимости аренды, а также рассчитывать экономику своего бизнеса из ситуации, когда арендодатель пользуется своим правом на повышение.
Арендные каникулы
Существует несколько способов определения в договоре аренды арендных каникул:
• прямое указание в договоре на арендные каникулы или освобождение от арендной платы;
• несовпадение даты начисления арендной платы и даты передачи объекта (например, объект передается сегодня, а в договоре прямо указано, что арендная плата начинает исчисляться через два месяца);
• ограничение в использовании объекта аренды по целевому назначению (например, арендатору запрещается использовать объект в течение двух месяцев по целевому назначению, по которому объект передается в аренду, соответственно за этот период арендная плата не начисляется);
• снижение арендной платы на первые месяцы аренды;
• равномерное распределение арендной платы на первый год аренды;
• зачет расходов на улучшения в счет арендной платы.
ВАЖНО! Стоит иметь ввиду, что указание в договоре на освобождение от арендной платы, несовпадение даты начисления арендной платы и даты передачи объекта и ограничение в использовании объекта аренды по целевому назначению предусматривают безвозмездность отношений. Соответственно, в договоре аренды рекомендуется использовать инструменты отражения арендных каникул, которые прямо не свидетельствуют о безвозмездности отношений. При этом первые три способа напрямую указывают о безвозмездности отношений сторон в данный период. В связи с чем безвозмездность на период арендных каникул трансформирует отношения из аренды в отношения безвозмездного пользования имуществом, что влечет соответствующие налоговые обязательства. В этой ситуации арендодатель не может отнести на затраты амортизационные отчисления и иные расходы, которые он производит в связи с содержанием объекта аренды.
Коммунальные / эксплуатационные расходы
Если речь идет об аренде «негосударственного» имущества, то стороны могут достаточно свободно формулировать условия по содержанию объекта. Для того, чтобы избежать споров в договоре аренды необходимо определить:
1. перечень расходов (коммунальных, эксплуатационных и иных) на содержание объекта аренды;
2. способ определения размера возмещаемых расходов (может быть различным по каждому виду расходов);
3. тарифы в случае оказания услуг или поставки ресурсов собственными силами;
4. порядок возмещения расходов за места общего пользования.
Арендодателю в случае возникновения спора нужно будет доказать необходимость эксплуатационных расходов, а также их размер. Если в части коммунальных расходов судебная практика стоит на стороне арендодателя, то с эксплуатационными расходами ситуация более сложная. Арендодателю в случае возникновения спора нужно будет доказать необходимость этик расходов, а также их размер. В этой связи в договоре следует подробно прописывать перечень коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, которые должен возмещать арендатор и способ определения размера возмещаемых расходов. При этом способ определения возмещаемых расходов может быть различным для каждого вида эксплуатационных и коммунальных услуг (по приборам учета и тарифам поставщиков ресурсов, по проценту занимаемой площади, по количеству сотрудников и т.д.).
На практике встречаются случаи, когда поставщиком и производителем коммунальных услуг выступает сам арендодатель. Соответственно для того, чтобы не возникало споров, нужно четко прописать в договоре, какой тариф используется.
Что важно еще определить в договоре и на что обратить внимание — это порядок возмещения расходов общего пользования. Довольно часто в ходе исполнения договора аренды возникают споры, почему арендатор должен оплачивать коммунальные услуги за все места общего пользования в здании, если у него, к примеру, отдельный вход в здание, свой коридор и т. д. Чтобы избежать возникновения подобных споров, следует предусмотреть алгоритм возмещения арендатором расходов за места общего пользования еще на стадии заключения договора аренды.
Срок договора аренды / прекращение договора
Срок договора аренды либо срок действия договора аренды — срок, в течение которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться объектом аренды.
Срок аренды:
• может быть установлен сторонами в договоре без ограничений;
• установлен сторонами в договоре с учетом предельных временных рамок;
• договор может являться бессрочным (заключенным на неопределенный срок).
Необходимо учитывать, что понятия «срок договора аренды» и «срок пользования объектом арены» не являются тождественными. Арендная плата вносится за время фактического пользования объектом независимо от того, когда стороны подписали договор. Окончание срока действия договора (срока пользования объектом аренды) изменяется при указании в акте приема-передачи (ином документе) другой даты.
Срок действия договора аренды может определяться:
• календарной датой.
• указанием на событие, которое должно наступить неизбежно.
Если же срок договора аренды невозможно однозначно определить, договор признается заключенным на неопределенный срок. Изменение срока аренды (пролонгация) — частный случай изменения договора. По общему правилу срок действия договора аренды может быть продлен путем:
• заключения отдельного дополнительного соглашения;
• включения соответствующих норм в первоначальное соглашение (договор аренды).
Договор аренды с условием о его пролонгации на определенный срок не сможет быть прекращен по заявлению одной из сторон до истечения продленного срока договора аренды (если договором не согласовано право сторон на односторонний отказ от его исполнения), поскольку в данном случае договор аренды не является договором, заключенным на неопределенный срок.
Если пролонгация — это продление срока аренды по соглашению сторон, то возобновление договора аренды — предусмотренное законодательством правило. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при наличии в совокупности двух условий:
• арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора;
• арендодатель не возражает против пользования арендатором арендованным имуществом;
• в договоре отсутствует условие о его продлении (пролонгации).
Особенности:
• при наличии письменного уведомления, адресованного арендатору, о несогласии на продление срока действия договора аренды, договор аренды не может считаться возобновленным на неопределенный срок;
• при отсутствии доказательств возражения со стороны арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок и, как следствие, отсутствуют основания для выселения арендатора либо возврата арендованного имущества в связи с окончанием срока договора;
• наличие в договоре аренды условия о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, или условия о продлении договора только по соглашению сторон не препятствуют возобновлению договора;
• принятие арендодателем арендной платы за фактическое пользование объектом аренды прямо не свидетельствует о возобновлении (согласии на возобновление) договора аренды;
• нормы относительно возобновления договора аренды применяется к договору субаренды с учетом того, что срок договора субаренды в любом случае не может превышать срок договора аренды.
Расторжение договора возможно (если иное не предусмотрено законодательством или договором):
• по соглашению сторон;
• по решению суда на основании по требованию одной из сторон:
– при существенном нарушении договора другой стороной;
– по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.
• в результате реализации одной из сторон права на односторонний отказ от его исполнения договор прекращается.
Возникновение у арендодателя права требования расторжения договора аренды в суде обусловлено обязательным соблюдением определенной процедуры:
• по общему правилу требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
• особенностью процедуры для договора аренды является необходимость направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок. Право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя в случае:
• неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей;
• если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.
Расторжение обусловлено наличием воли сторон (согласия на расторжение) или определенными обстоятельствами (фактами нарушения другой стороной своих обязательств). Односторонний отказ от договора является односторонним актом стороны, который влечет прекращение договора. Односторонний отказ может быть не обусловлен фактами наличия нарушения договора другой стороной.
Особенности одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды:
• для одностороннего отказа достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления об отказе от договора;
• условие о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что сторона вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора;
• при одностороннем отказе арендодателя не подлежат применению нормы об обязательном направлении предупреждения (о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок).
ВАЖНО! Как ранее уже было сказано, важно различать, как для арендатора, так и для арендодателя, понятия расторжение договора и односторонний отказ от исполнения договора. На практике так же часто встречаются случаи нарушения сроков уведомления стороны об одностороннем отказе от исполнения договора, или нарушение процедуры уведомления другой стороны. Во многих договорах присутствует ответственность за несвоевременное уведомление об отказе от исполнения договора аренды, в виде штрафных санкций для одной из сторон, например, в виде неустойки за каждый день просрочки своевременного уведомления, из расчета ежедневной ставки аренды. Поэтому крайней важно уведомлять другую сторону в срок и правильным способом – не звонком по телефону, а письменным уведомлением на почтовый адрес другой стороны.
В данной статье мы постарались максимально кратко отразить ключевые условия на которые стоит обратить внимание каждой из сторон. Будем рады помочь вам сдать в аренду ваш объект коммерческой недвижимости, будьте уверены мы сделаем это качественно. Подписывайтесь на наш инстаграм @marielt_com @marielt_an чтобы быть в курсе появления новых объектов и статей.
09.10.2021
