«Проектов как „Минск Мир“ не было анонсировано. Это может отразиться на спросе»
Февраль оказался менее продуктивным по сравнению с показателями того же месяца прошлого года. Первая половина была такой же слабой, как и январь. Лишь после 15 числа покупатели оживились. Незначительный интерес наблюдали к квартирам всех категорий, говорит Александр Гринман, управляющий агентства недвижимости «Группа компаний Мариэлт».
— Сейчас все обращают внимание на рост доллара. Но его колебание сильно на рынок не влияет. Не стоит думать, что покупатели насытились недвижимостью. В любом случае актуальность квартир будет всегда: подрастает новое поколение, семьи расширяются, люди переезжают из другого города, — приводит пример Александр. — На цифры может повлиять ситуация с новостройками. Таких больших проектов как «Минск Мир» за последние годы не было анонсировано. Грандиозная стройка, можно сказать, подходит к концу, а ничего нового еще нет. Это может отразиться на спросе.
Эксперт отмечает, что каждая третья сделка идет по доверенности. В связи с переездом в другие страны владельцев квартир — увеличилось количество сделок с чистыми продажами. Около 30% сделок проходят с кредитами, но этот показатель из-за отсутствия роста зарплаты и подорожания валюты может снизиться.
Также сегодня сложно инвестировать в квартиры и загородную недвижимость, так как строительные материалы и конечный ремонт подорожали, хотя стоимость квадратного метра осталась той же.
— Если в марте ничего не изменится в политическом и экономическом плане, то сработает отложенный спрос. Покупателям, которые хотят расшириться, я бы советовал выходить на рынок в любой момент, так как они ничего не теряют. Если продадут по высокой цене, то и купят по высокой цене или наоборот — все зависит от ситуации.
«Количество новых объявлений от собственников в феврале превысило показатели ноября-декабря вместе взятых»
Светлана Никитюк, агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ Форте» рассказала, что показатели купли-продажи на рынке квартир в феврале были ожидаемо лучше январских. Следовательно, можно сказать, что ситуация восстанавливается и стабилизируется после январских праздников, но в тоже время в целом по Минску количество сделок меньше, чем было в осенние месяцы.
— Мы наблюдаем рост доллара. Сейчас на цену он особо не повлиял, но обычно значительное изменение курса валют вызывает желание отложить покупку. Если стоимость доллара продолжит расти, то покупательская активность начнет снижаться. В то же время мы видим, что растет конкуренция среди продавцов. В нашей базе количество новых объявлений о продаже квартир от собственников активно росло в январе, а в феврале превысило показатели ноября-декабря вместе взятых.
По-прежнему продается много объектов по доверенностям. Специалист наблюдает, что таких сделок в этом году стало еще больше. Одна из частых причин выставления квартиры на рынок — переезд в другую страну.
— Для нашего агентства этот месяц прошел достаточно хорошо, количество объектов выведенных на задатки соответствует ударным осенним месяцам, что в среднем выше, чем по городу. Около 10% пришлось на квартиры стоимостью более 100 тысяч долларов, остальное — на объекты средней ценовой категории ниже ста тысяч долларов. Такое соотношение проданных объектов по цене у нас сохраняется более полугода.
Если говорить про соотношение покупки вторичного жилья и новостроек, то в последние несколько месяцев интерес к новостройкам от застройщиков снизился. Покупатели чаще стали отдавать предпочтение вторичке.
— Стоимость на такие объекты при продаже отличается от изначально установленной цены и здесь можно рассчитывать на хороший торг. Что касается новостроек, застройщики стараются держать цены, некоторые даже поднимают. Они стимулируют рынок другими механизмами: предлагают партнерские программы с банками для кредитования, льготные периоды для процентных ставок, различные рассрочки, проводят новые акции и так далее. Если все это не поможет увеличить продажи, то застройщики со временем могут начать снижать цены. Как следствие, это потянет за собой цены вниз и на вторичное жилье. Цены на квартиры в «Минск Мире» стали чуть выше и по критерию цена-качество почти сравнялись с ценами в «Новой Боровой», где есть преимущество в наличии черновой отделки.
С 23 января ставка рефинансирования снизилась до 11,5%, что привело к снижению процентных ставок по выдаваемым кредитам. В результате за две первые недели февраля в агентстве уже выполнили месячный план по консультациям и подаче документов на кредиты в банке для своих клиентов.
— Я думаю, что такого ажиотажного спроса на жилье как в 2022 году, в этом году не будет. Как минимум уменьшится категория потенциальных покупателей дорогих объектов. А еще стало менее выгодно приобретать квартиры для инвестиций (перепродажа, аренда). Мои клиенты чаще стали рассматривать для инвестиций загородную недвижимость, как более выгодный вариант.
«Покупки квартир с использованием кредита выросли до 20%»
Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев отметил, что в январе покупатели, как и ожидалось, вели себя осторожно: присматривались, следили за валютой и ценами на недвижимость. В феврале активность росла еженедельно — и по звонкам, и по количеству сделок. В результате, в «Твоей столице» прогнозируют по итогам февраля порядка 1300 сделок в целом по Минску. И это «чистый» показатель —
— Эта цифра могла бы быть и выше если бы не определенные заблуждения продавцов. В частности, многие их них удивляются, что на рынке мало людей с деньгами на руках. И действительно, сегодня более 80% покупателей рассчитывают на деньги, которые они получат от продажи имеющейся квартиры, а 20% покупателей — на получение кредита. То есть покупателей, у которых вся сумма на руках — считанные единицы.
Но подобная ситуация не уникальна — в той или иной мере, она наблюдалась на рынке Минска всегда. Менялась лишь доля покупателей с кредитами: сегодня их порядка 19−20%, 5 лет назад — 30−32%, 10 лет назад — 2−3%.
— Как показывает практика, таких покупателей не стоит бояться. Один из бытующих среди продавцов мифов гласит, что покупатель с кредитом — это невыгодно. Непонятно почему, потому как единственное, что потребуется от продавца, это открытие счета в банке для перечисления туда денег от покупателя. И это совсем не затратно. Зато у покупателя с кредитом есть несомненный плюс — он гораздо более «быстрый» по части расчета с продавцом, чем покупатель о своей квартирой на продажу.
Но большинство сделок все же проходит в механизме «цепочки», когда покупатели приобретают объект после продажи своей квартиры. И подобных покупателей также не стоит бояться. Важно лишь чтобы всю эту цепочку из покупаемых-продаваемых квартир (число которых в среднем 2 или 4, но может достигать и 8) вел опытный специалист. Тогда есть гарантия, что все сделки пройдут быстро. А если даже одна из квартир и выпадет из цепочки (например, продавец решил не продавать
Процент же покупателей из России не увеличился, как бы этого не хотелось продавцам, говорит эксперт.
— Лишь единичные сделки. Но даже они показывают, что россияне предпочитают ухоженные и аккуратные квартиры по рыночным ценам. И для их поиска и проведения сделки прибегают к услугам агентств недвижимости — в частности, чтобы понимать, насколько та или иная квартира соответствует рыночной стоимости. Поэтому продавцам стоит ориентироваться на внутренний рынок. По-прежнему 20% приходится на покупателей из регионов, которые хотят переехать в столицу.
По-прежнему имеет место предпочтение квартир вторичного рынка новостройкам от застройщиков.
— Во-первых, люди не строят долгосрочные планы и хотят заехать в квартиру в ближайшее время, а не ждать окончания строительства. Этому сопутствует и возможность кредитования. Во-вторых, ремонт в новостройке обойдется дороже.
В 2021 активно покупали квартиры в качестве инвестиций. Тогда на рынке массово появились малогабаритные квартиры с приятными ценами ниже тысячи долларов за метр. В 2022 году инвестиционных покупок стало меньше. Оказали влияние военные действия в Украине, рост курса доллара и реакция на происходящее на рынке аренды: мало арендаторов, но много предложений. Загадывать еще рано, но эксперт не видит предпосылок, которые бы повлияли на рост инвестиционной активности в этом году.
— Мало того, бюджетных новостроек осталось не так много. Застройщикам нужно думать, как внедрять в строительство малогабаритные квартиры — они пользуются большим спросом. Сейчас есть сложности с продажей дорогих вариантов в элитных ЖК. Данная категория покупателей уезжает из страны. А компактные евродвушки и евротрешки, например, очень понравились белорусскому покупателю, в отличие от просторных студий, в которых, несмотря на имеющуюся площадь, сложно выделить изолированное пространство.
01.03.2023
